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2019年房地产行业走势分析(揭秘正确投资方向)

作者:Next 来源:本站 发表时间:2019-1-19 16:44:21 查看:

2018年,房地产行业被焦虑所笼罩。土地流拍、限制降价、去化困难……“活下去”愈发艰难,多元化布局不如预期,房企转型之路充满未知数。

时间行进,房地产在忧虑中迈入2019,噤若寒蝉。

1月8日,易居中国CEO丁祖昱试图穿越行业迷雾。在其“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会上,他提出,随着增量天花板逼近,2019年地产市场规模将下降10%,高增长模式已不可持续,即使当前货币略松,也难解楼市之渴。

“房企不要对短期市场有所侥幸,依旧做最坏的打算,是好的安排。”他说。

新的一年,形势依然严峻。对房地产商来说,2019年,没有容易二字。

货币略松难解楼市之渴

2019年1月4日,中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道,此次降准将释放资金约1.5万亿元,综合各种因素,净释放长期资金约8000亿元。降准增加市场流动性,但房地产行业会因此利好吗?

业内观点认为,从理论来讲,降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先,降准使国内银行信贷能力增强,有利于房地产再融资;其次,降准将增加货币供给,会压低市场利率。

但放到房地产行业,现实恐怕并非如此。在“房住不炒”的大环境下,丁祖昱认为,即使适度放水,也不会马上传导至房地产。“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年,房地产的调整刚刚开始,不会因为政策变动发生180度的折返。”他说,对短期市场不宜过度乐观。

过去一年,房企资金面紧张形势不减。据同策研究院统计,百强房企中2018年1-11月销售额超过2017年的已达6成以上,预计7成以上百强房企销售业绩超过去年全年。但从财务报表来看,300多家上市房企中,近70家房企营收状况不甚理想。营收萎缩,企业资金面紧张。

在资金面紧张,“去杠杆”背景下,房企融资成本上升以及融资渠道收窄,融资总额呈下降趋势,8月以来融资总额下降明显,而融资成本却快速上升。具体看来,2018年1-10月,40家上市房企融资总额5063.8亿元,相较于去年同期融资金额减少11.88%。

此外,股市下行,或进一步加剧房企资金紧张。同策研究院分析认为,房企融资渠道收窄,资金面收紧,股权质押成为上市房企融资的重要渠道。截止目前,不少规模房企股权质押比例已超过50%。然而当前股市持续快速下行,质押股票一旦跌至警戒线,房企因追加抵押物/现金,该现象致使资金压力进一步加大。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,现在房企融资困难的局面没有根本改变,即使在降准下,开发商也很难拿到钱。2019年上半年仍是企业资金压力最大的时间点,市场下行趋势仍会延续。

而合硕机构首席分析师郭毅则认为,降准对房地产行业来说,还是能够获得一些相应的利好。但对于开发商来说,会面临比较大的分化局面。强者恒强,头部房企的融资环境会略微宽松;对中小房企来说,融资形式依然严峻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示,随着降准等政策到来,融资环境肯定会有所改善。但房企短期不会因为此类环境改善而变得乐观,依然是比较谨慎的,2019年第四季度才会有此类乐观态势。

调控“重压”不减

1月10日,天津土地交易中心发布一份补充公告,取消津滨开(挂)2012-13、14、15、16四宗土地出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不可出售,仅允许出租”条款,也就是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售。

消息一出,被解读为“调控大松绑的信号”、“房地产调控最震撼的一次松绑”。

中原地产研究中心统计数据显示,截止日前,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。合计供应的出租房用地接近600万平米,按照60平米一套平均计算,大约供应出租房10万套。

这不是第一次因地方政策微调而引起轰动。此前,杭州“接力贷”陷入舆论风口,业内专家认为,接力贷会鼓励子女用老人的贷款资格,享受首套房待遇或者依然可以贷款,从而在事实上绕开限贷政策。回溯至去年12月份,山东菏泽宣布取消新购住房限制转让措施,被认为是2018年楼市政策放松的第一枪。

但地方政策微调背后,“遏制房价上涨”的力度并未放松,地产开发商依然负重前行。

2018年7月,中央政治局会议提出“遏制房价上涨”,定调比以往更高。同时“去杠杆”进入“稳杠杆”阶段,在定向宽松稳经济的背景下,阻止资金流向房地产。

2018年12月,中央经济工作会议提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

调控之下,“稳”是可预测的趋势,地方性松动并不能直接给开发商带来春天。“未来核心城市仍然会继续调控,稳住市场下行趋势。政策面可能会有局部小幅的定向宽松,但调控的大基调不变。”张宏伟认为。

关于调控是否会放松,丁祖昱认为2019年一季度将迎来部分限制性政策放宽。就目前情况而言,很多城市开发商的销售价达不到限价的水平,可以不用再限价;个别城市有必要放松限购政策,支持首套置业的群体。但政策宽松,并不意味市场就马上回暖。

在郭毅看来,“因城施策,分类调控”的基础是保持房地产市场平稳健康发展。虽然房地产调控政策在一些城市出现小幅度松绑,但不可能继续将房地产作为拉动经济的核心支柱。从全国各个城市来讲,市场保持相对稳定的成交和价格走势是可预期的现实。

此外,郭毅建议,开发商如果库存积压严重,可在非核心城市进行去库存工作。但在消费能力较好的核心城市,可以更好地去追求利润空间。房企应对自身业务布局进行全新调整,从地方纳税、财政情况、居民消费实力等多元角度来衡量城市发展的潜力。

多元化布局“悖论”

行业“白银时代”,调控重压不减,融资渠道不断收紧,房企迫切需要寻找新的利润增长点。此外,社会需求发生变化,一些企业主动拓展业务范围,针对多元化发展方面进行集团战略升级。2018年,越来越多的房企加入到更名浪潮中,包括奥园、保利、合景泰富、龙湖、朗诗等都走上了“去地产化”的道路。

当前房企多元化布局主要涉及四大板块,包括地产开发+,地产上下游,存量管理以及其他业务,涵盖20个业务方向。目前情况来看,房企多选择与地产开发相关的延伸领域,为住宅提供增值,比如养老地产、文旅地产、产业地产等;也有与地产开发相关领域,布局自身熟悉或擅长的领域,如代建、物业管理、互联网家装等。

2018年11月5日,富力地产在海南注册成立富力文化旅游发展公司。继保利、碧桂园、融创之后,又一大型房企布局文旅产业。据不完全统计,国内排名前30位的地产公司中,已有18家将涉足文旅产业。

在奥园文旅集团总裁程耀看来,文旅是一个低杠杆、自持型持续经营的产业,项目前期投入大,且开发周期长。一个项目没有三五年沉淀,根本做不出来。“可能一些企业都在做同一个类型或主题的文旅项目,但谁能快速定型、快速打出知名度、快速布局,其他企业就很难赶超。”他说。

但同时,文旅的高利润率和持续现金流价值不断吸引开发商进入。据程耀透露,良好的文旅企业毛利率一般达到50%以上,较高的能达到70%以上。单个项目前期‘选址、定位、投控’把握精准,一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦开始盈利,每年每个项目所产生的现金流将是源源不断的。

纵然如此,房企多元化仍面对多个难题。克而瑞研究表明,部分多元化业务对房企来说相对陌生,缺少运营经验和产业资源的房企贸然进场可能会承受巨大风险。此外,地产开发的高周转快扩张的运营方式难以在多元业务中推广,如何异地复制也是多元业务扩张的难题之一。

“多元化布局其实是个悖论。”郭毅说,如果是抛弃房地产行业盲目多元化,很可能会面临更多的市场风险。投资半径加大,加上面对非专业领域,房企可能对整体的经营局面难以有效把握。

或许正如丁祖昱所说:“2019年房企将回归产品竞争的本质。”在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的大背景下,房企不应在装修、景观、绿化等方面进行产品简配,而更应该坚持产品品质的发展及提升。只有不断强化产品力并打造自身品牌优势,才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。

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